“賣賣賣”之路持續(xù)延宕7年后，SOHO中國的去向揭曉了謎底。潘石屹作為第一代明星地產(chǎn)企業(yè)家，終于將告別進(jìn)行到底。

將控股權(quán)交給黑石，只保留了9%股份并將退出董事會的潘石屹夫婦，未來對SOHO中國的作用更像是“場外幫助”。

1995年創(chuàng)立的SOHO中國，其發(fā)展歷程是中國房地產(chǎn)不可或缺的縮影。從住宅開發(fā)到商寫開發(fā)再將賽道切換至物業(yè)自持，曾憑借設(shè)計新穎、絕妙投資節(jié)點(diǎn)獲得高光時刻，甚至喊出過“5年內(nèi)超越萬科”的SOHO中國，最終卻被地產(chǎn)高鐵甩在了身后。

聚焦到潘石屹本身，這位上世紀(jì)90年代從海南幸運(yùn)“頂點(diǎn)出逃”的“萬通六君子”一員，有著太多的標(biāo)簽，承載著比當(dāng)下“職業(yè)經(jīng)理人”奪目數(shù)倍的光環(huán)。近些年褪去企業(yè)家色彩，潘石屹又有了“潘木匠”“潘攝影”“潘蘋果”的稱號，甚至因?yàn)槎啻问圪u物業(yè)資產(chǎn)，還有人稱呼他為“潘跑跑”。

淡出不是一年兩年之勢，只是這次售出，更應(yīng)該稱得上是標(biāo)志性動作，為潘石屹和他的SOHO中國畫下具象的句點(diǎn)。

與潘石屹同時代的企業(yè)家王石，離開萬科之后依然奮斗在商業(yè)的路上，潘石屹的下半場人生將會落點(diǎn)在哪里，尚未公布。一位國際咨詢公司高管向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者猜測，可能是轉(zhuǎn)型成為面向海外資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)投資者，也有可能是真正退隱，“離開江湖，空留名號”。

這位昔日里高超的宣傳大師，在當(dāng)下最受年輕人追捧的短視頻平臺抖音上只偶爾發(fā)發(fā)甘肅老家、運(yùn)動心得、手工作品、公益幼兒園的內(nèi)容，留言數(shù)往往不超過3位數(shù)，留言區(qū)總少不了一片帶著調(diào)侃的“跑路了？”。

只有一位潘石屹老鄉(xiāng)的留言顯得與眾不同：“我是潘老師一個地方的，孩子就在他蓋的學(xué)校，什么都免費(fèi)，我想說他沒忘本，是個好人?！?/p>

折價出售，黑石入場

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，SOHO中國還是選擇了與黑石集團(tuán)達(dá)成一致，只是與去年第一次接觸時的方案相比，最終方案已經(jīng)打了折扣。

6月16日盤后，SOHO中國發(fā)布官方公告，黑石（NYSE:BX）發(fā)出全面收購要約，將從控股股東手中以5港元每股的價格要約收購28.56億股股份，占發(fā)行股本約54.93%，要約完成后，黑石將成為SOHO中國的控股股東和最大股東。

交易完成后，SOHO中國將繼續(xù)在香港證券交易所上市，潘石屹和張欣將保留9%的股權(quán)，并且會在收購要約完成后退出董事會，由黑石集團(tuán)向董事會提名新的執(zhí)行董事。

26年經(jīng)營，潘石屹夫婦留下一個承諾，作為公司的第二大股東，將繼續(xù)調(diào)動資源為公司發(fā)展提供幫助。

有一點(diǎn)不變的是，黑石集團(tuán)目前并無計劃對SOHO中國的管理層和團(tuán)隊進(jìn)行變更。

與2020年3月黑石與SOHO中國的那場談判相比，本次黑石收購要約價從每股6港元縮水至每股5港元，總價格減少了16.7%。

不同于以往的“私有化”的傳聞，第一太平戴維斯華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人、助理董事李想告訴記者，黑石采用了“曲徑通幽”的方式，股權(quán)收購總代價比原本SOHO中國整體資產(chǎn)包的價格便宜了一半以上，且黑石的資金成本更低，資金籌措方式更靈活。

“這非常符合黑石一貫的投資邏輯，尤其是考慮到后疫情階段美元大放水以及全球經(jīng)濟(jì)仍存在不確定性因素，這種收購方式更劃算、也更保險?！崩钕氡硎?，時隔一年，黑石并沒有放棄對SOHO中國的收購，說明黑石集團(tuán)對中國商辦市場，尤其是一線城市的商辦市場具有強(qiáng)烈的信心和布局欲望。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜告訴記者，黑石保留SOHO中國原本的運(yùn)營和管理團(tuán)隊，正是看中其團(tuán)隊對運(yùn)營環(huán)境與企業(yè)資產(chǎn)的熟悉、了解與恰當(dāng)?shù)陌盐?，只有這樣才能保證企業(yè)運(yùn)營的平穩(wěn)與資產(chǎn)價值的最大化。

“賣賣賣”背后，“包租公”難當(dāng)

1994年，“萬通六君子”因經(jīng)營理念不合正式拆伙，潘石屹帶著“第一桶金”，于次年與妻子張欣共同成立SOHO中國的前身——北京紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司。有著海外背景和投行經(jīng)驗(yàn)的張欣，和擁有獨(dú)特商業(yè)判斷、心細(xì)膽大的潘石屹，組成了良好的創(chuàng)始團(tuán)隊和堅固的夫妻合伙人。

憑借新穎的概念和突出的設(shè)計，加上靈活的散售模式，SOHO中國迅速崛起。潘石屹打造的北京第一座SOHO項(xiàng)目——SOHO現(xiàn)代城，1999 和 2000 年連續(xù)兩年成為北京市單體項(xiàng)目銷售冠軍。一路高歌猛進(jìn)，2007年，SOHO中國在港上市，曾創(chuàng)下過亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO紀(jì)錄。

2010年是SOHO中國最意氣風(fēng)發(fā)的時刻，銀河SOHO當(dāng)年賣出146億，成為單體項(xiàng)目的全國銷售冠軍，公司整體銷售額達(dá)到了歷史新高的238億元。SOHO中國甚至提出要“五年之內(nèi)超越萬科”。

與此同時，潘石屹也超出企業(yè)家身份，逐漸成了大眾偶像。微博意見領(lǐng)袖、出書、做慈善、做展覽，甚至聯(lián)合主演了一部電影。

但商業(yè)總有起伏。隨著北京出臺禁止物業(yè)散售政策，加上潘石屹前期為公司打下的“煤老板、江浙老板”客群購買力不均衡，以及寫字樓購買需求受宏觀經(jīng)濟(jì)影響有所減弱，2012年，潘石屹決定將公司從銷售轉(zhuǎn)向“自持物業(yè)”模式。

充當(dāng)“收租公”期間，SOHO中國經(jīng)受著嚴(yán)峻的資金考驗(yàn)。潘石屹曾經(jīng)公開表示，“SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%”。

柏文喜分析指出，如果不是銷售型物業(yè)開發(fā)商憑借其龐大的現(xiàn)金流來“供養(yǎng)”自持型商辦物業(yè)，如果也沒有長期、低息的規(guī)?；Y金來源的話，那么經(jīng)營上的入不敷出將是早晚會吞噬業(yè)主自身的現(xiàn)金流黑洞。

2014年開始，潘石屹走向了售賣資產(chǎn)之路。僅用了三個月時間，SOHO中國出售了上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場；2015年，以84.93億元將上海外灘國際金融中心(8-1)地塊50%的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給昔日的對手郭廣昌；2016年，以32.2億元將上海SOHO世紀(jì)廣場賣給國華人壽保險；2017年虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給了新加坡公司吉寶置業(yè)和香港知名私募基金公司基匯資本。

據(jù)不完全統(tǒng)計，從2014年開始，潘石屹陸續(xù)通過出售資產(chǎn)套現(xiàn)約300億元。由于售出動作太頻繁，導(dǎo)致市場上質(zhì)疑潘石屹效仿李嘉誠“跑路”的聲音絡(luò)繹不絕。

直到潘石屹手中，只剩下了所謂的“八大金剛”，就是SOHO中國最核心的八個寫字樓項(xiàng)目：北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、SOHO前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場項(xiàng)目——也正是本次黑石集團(tuán)所收購股權(quán)含有的資產(chǎn)包。

2012年到2018年，SOHO中國營業(yè)收入由161.43億元縮水至17.21億元；歸屬母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。對比之下，曾經(jīng)比肩的房企萬科、恒大、碧桂園，早就把銷售額做到了幾千億。

柏文喜表示，潘石屹從蓋房賣房轉(zhuǎn)為自持，再到賣賣賣，是在國內(nèi)特定行業(yè)環(huán)境下從事商辦物業(yè)開發(fā)與運(yùn)營的必然選擇，這一點(diǎn)與從事高周轉(zhuǎn)和毋須運(yùn)營的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)顯然有極大的不同。

他說，選擇適合自己的投資領(lǐng)域與投資機(jī)會并對自身的投資布局進(jìn)行必要的調(diào)整，這是每一個投資者在追逐自身夢想與投資效益時的天賦權(quán)利，因此不應(yīng)該從道德層面評判“潘石屹跑了”。

水落“石”出，因果早已種下

潘石屹是上世紀(jì)90年代初海南房地產(chǎn)泡沫中逃頂出來的那一批企業(yè)家，始終保持了危機(jī)感和求生意識。

柏文喜認(rèn)為，這也是潘石屹對中國樓市始終缺乏長期信心的根源。

以倒敘的方式回顧歷史，許多業(yè)內(nèi)人士都把SOHO中國的成功歸因于潘石屹的投資眼光和對節(jié)點(diǎn)的精準(zhǔn)把握。低價拿地后建成高價值寫字樓項(xiàng)目，是潘石屹常用的方式。潘石屹曾說，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律，就是低的時候進(jìn)貨，高的時候出貨。SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這一原則。”

連潘石屹的好友都評價他，是天生的二道販子。

業(yè)內(nèi)人士分析，潘石屹與張欣共同之處也在于，堅持低風(fēng)險運(yùn)營，SOHO中國的賬面上永遠(yuǎn)都有著豐沛的現(xiàn)金流。

只是長此以往，潘石屹的事業(yè)也缺乏銳意創(chuàng)新。除了從出售轉(zhuǎn)為自持，以及持續(xù)不斷地“賣賣賣”，潘石屹多年來少有的非常規(guī)動作，幾乎只有SOHO3Q業(yè)務(wù)。

2015年，潘石屹將共享辦公形式引入國內(nèi)，將大空間分割成小型辦公空間，提供短租。但這種“比賣辦公室還難的賣辦公桌”方式，并未帶來可喜的結(jié)果，SOHO3Q項(xiàng)目也沒逃脫被賣的命運(yùn)，最終打包賣給了筑夢之星。

潘石屹曾多次公開表達(dá)過SOHO中國的股價不合理，熟悉SOHO中國的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，原因就是潘石屹的投資態(tài)度，不再擴(kuò)張之后，投資者認(rèn)為沒有未來的資產(chǎn)不值錢。

當(dāng)“賣賣賣”成為常規(guī)動作，從商業(yè)上閑下來以后，潘石屹有時幫甘肅天水農(nóng)村老家賣蘋果，以“攝影師”的角色拍攝了“中國企業(yè)家”肖像系列，成為一個木匠，做了很多“簞”，即出自《論語》——“一簞食，一瓢飲，在陋巷，人不堪其憂，回也不改其樂”。

潘石屹曾回憶他的童年，比《平凡的世界》主人公孫少安還苦，小時候吃救濟(jì)糧導(dǎo)致兩個妹妹營養(yǎng)不良，最后不得不把兩個妹妹送給別人家。財務(wù)自由之后，十幾年前，潘石屹遵照母親的囑托，用自家的祖宅，給村里的孩子建了幼兒園。2019年5月，潘石屹請來了國際建筑大師，將幼兒園設(shè)施做成了“驚艷”的建筑。

不過潘石屹夫婦近幾年也承受了不少輿論壓力。不只是被稱為“潘跑跑”，還因最大的一筆公益投入是給哈佛、耶魯，后續(xù)他們的兩個兒子分別進(jìn)入這兩個學(xué)校，被網(wǎng)民們聲討。

馮侖曾說，“傳奇過去了，都會歸于平淡；蜜月過去了，都會回歸日子。”

柏文喜表示，以潘石屹等人為代表的第一代開創(chuàng)型企業(yè)家，享受了時代紅利后揮袖轉(zhuǎn)身實(shí)際上是發(fā)展環(huán)境與商業(yè)機(jī)會變化的產(chǎn)物，是商業(yè)利益驅(qū)動下無可非議的選擇，并不包含道德與價值判斷因素在內(nèi)。

潘石屹曾在2019年參加湖南衛(wèi)視的明星生活體驗(yàn)類節(jié)目《向往的生活》，嫻熟地展示了自己木匠的技能，教何炅使用鋸時，他說技巧在于“長、輕”，被一眾嘉賓反復(fù)念叨了幾集。如今，不知道作別中國房地產(chǎn)市場的潘石屹，是否依然遵循著“長、輕”的原則。

（作者：孔海麗 編輯：張偉賢）